Stadtumbau bezeichnet städtebauliche Maßnahmen in Stadtteilen oder ganzen Städten, die in besonderem Maße von Strukturwandel und Rückgang der Bevölkerung betroffen sind. Dem damit einhergehenden Funktionsverlust versucht der Stadtumbau auf der Grundlage eines städtebaulichen Entwicklungskonzepts entgegenzuwirken.
Ausgelöst durch immer stärker werdende Schrumpfungsprozesse der Bevölkerung – ein Prozess der zunächst nur in Deutschland in dieser Schärfe zu verzeichnen ist – und die dadurch entstehenden Wohnungsleerstände sowie den anhaltenden ökonomischen Strukturwandel wird eine kontroverse Diskussion über einen Paradigmenwechsel in der baulichen Entwicklung unserer Städte geführt. Die Entwicklung wurde zunächst in Ostdeutschland zum Ende der 1990er Jahre immanent, nachdem noch bis Mitte dieses Jahrzehnts ein Anwachsen der Bevölkerung und die Verbesserung der wirtschaftlichen Lage prognostiziert wurden. Grund für die steigenden Leerstände sind die rückläufige demografische Entwicklung, die Abwanderung der Einwohner in das Umland der Städte und andere Regionen, veränderte Wohnungsansprüche sowie der wirtschaftliche Strukturwandel.
Im Februar 2000 wurde auf Anregung des damaligen Bundesministers für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, Reinhard Klimmt die Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Strukturwandel in den neuen Bundesländern" gegründet. In dem Ende 2000 vorgelegten Bericht wird der Leerstand von etwa einer Million Wohnungen in Ostdeutschland festgestellt, was einer Quote von 13 Prozent entspricht. Die Schwerpunkte lagen in den Altbaubeständen der Innenstädte und den industriell gefertigten Wohnungsbeständen. Das durch die Kommission empfohlene Abrissprogramm sah vor, innerhalb von zehn Jahren 300.000 bis 400.000 leerstehende Wohnungen vom Markt zu nehmen. Ziel ist eine städtebaulich geordnete Entwicklung der schrumpfenden Stadtteile und die Wiederherstellung des Marktgleichgewichtes. Es wurde vorgeschlagen, den Abriss und die deshalb erforderlichen Aufwertungsmaßnahmen durch den Einsatz von Fördermitteln zu unterstützen. Die Kommunen wurden aufgefordert, sich der neuen Aufgabe des „Managements des Stadtumbaus" zu widmen.
Im Zuge des Europarechtsanpassungsgesetz (EAG) Bau im Jahr 2004 wurden Regelungen zum Stadtumbau im Baugesetzbuch (BauGB) verankert. Nun steht der Stadtumbau als neues Instrument neben den städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen und den ebenfalls 2004 eingeführten Regelungen zur Sozialen Stadt. Um den Prozess des Stadtumbaus zu steuern, können Stadtumbaugebiete ausgewiesen werden, in denen ein Genehmigungsvorbehalt für städtebaulich und bodenrechtlich wirksame Vorhaben gilt. Auf der Gegenseite können Städtebaufördermittel zur Aufwertung des Gebietes eingesetzt werden. Im Gesetz wird nahe gelegt zu versuchen, das Entwicklungskonzept mithilfe städtebaulicher Verträge zwischen der Stadt und den Eigentümern durchzuführen.
Städte in Westdeutschland sind ebenfalls zunehmend durch eine negative demografische Entwicklung und wirtschaftlichen Strukturwandel betroffen. Auch hier zeigen sich in vielen Städten Entwicklungen in Form von leerstehenden Gebäuden und Brachflächen. Zuerst gab es eine Pilotphase des Bundes im Rahmen des Forschungsprogramms Experimenteller Wohnungs- und Städtebau (ExWoSt). Bei dem Forschungsvorhaben „Stadtumbau West" wurde zunächst mit 16 Pilotstädten untersucht, wie den spezifischen Problemen in den westdeutschen Städten begegnet werden soll. Dabei wurden entsprechende Stadtumbaustrategien finanziell unterstützt. Mittlerweile befinden sich schon mehr als 300 westdeutsche Kommunen in dem Bund-Land-Programm Stadtumbau West.