Eine Abmahnung (umgangssprachlich auch „Abmahnschreiben") ist die formale Aufforderung einer Person an eine andere Person, eine bestimmte Handlung künftig zu unterlassen oder vorzunehmen. Grundsätzlich sind Abmahnungen für jeden Bereich zivilrechtlicher Unterlassungsansprüche und in jedem gegenseitigen Vertragsverhältnis einsetzbar.

Wegen der Besonderheiten im Mietrecht für Wohnraum, wo das Kündigungsrecht des Vermieters an besondere, einschränkende Bedingungen (Mieterschutz) geknüpft wird, hat die Abmahnung eine besondere Bedeutung. Sie enthält neben der Aufforderung zu einem Tun oder Unterlassen, dessen Missachtung eine Vertragsverletzung beinhalten soll, eine Kündigungsdrohung im Weigerungsfall. Jedoch ist es hier – laut Rechtsprechung – dem Mieter verwehrt, eine Feststellungsklage gegen eine solche Abmahnung zu beantragen. Feststellungsklagen sind lediglich zulässig, insoweit sie das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses betreffen.

Eine behauptete Vertragsverletzung beinhaltet lediglich ein Element für die Wirksamkeit einer Kündigung.

Die Berechtigung zur Kündigung hingegen stellt kein vom Bestand des Mietverhältnisses unabhängiges Rechtsverhältnis dar.

Die Wirksamkeit einer Abmahnung begründet kein Rechtsverhältnis, sondern stellt nur eine Vorfrage für das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses dar.

Gleichwohl bleibt eine Abmahnung nicht ohne Rechtswirkung und kann eine fristlose Kündigung begründen, wenn der Mieter auf die Abmahnung nicht reagiert.

 


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